学区房一直都是特立独行的存在，因为一众家长对学区房的痴迷推崇，使得它成为楼市里房价泡沫的重灾区。只不过，如今房价下跌的风也开始吹向了学区房，眼看着学区房这个最大的楼市泡沫，正在被无情地戳破！

学区房的话题一般在四五月份比较热，由于学校采集信息的需要，家长们要在这个时候就把房子准备好。但今年情况好像发生了变化，学区房的热度延续到现在依旧比较火，“火”的原因并不是因为卖的好，而是学区房的价格终于绷不住了，甚至可以说是跌得惨不忍睹。

二手房的整体跌势已经有目共睹，连北上广深这类一线城市的二手房也跌出了新阶段，学区房在这场房价整顿局面中也无法独善其身。

先来看几个济南传统优质学区对应的小区房价变动情况。

三里庄小区：经五路学区

建成于1994年，房龄30年，7层板楼。

我们以相同户型布局、面积相似的房源作为参考，其成交价变动如下：

2021年4月，4.9万/㎡；

2023年3月，4.5万/㎡；

2023年4月，4.2万/㎡；

2024年4月，3.8万/㎡；

2024年5月，2.5万/㎡；

仅仅过去了三年时间，济南所谓的最纯正的学区房，成交单价从49840元/㎡，降到24988元/㎡，价格直接跌了一半，说是腰斩一点也不过分！

从降价趋势来看，近一年来的降价幅度最大，直接降了40%。

或许有的人会说，今年成交的这套房源可能存在特殊情况，比如房主着急出手之类的。当然不排除这种因素的存在，所以我们再来看一下最近该小区二手房的挂牌价格，这个数据更能代表当下学区房房主们对市场的判断，也最接近现在的真实价格。

从二手房平台上的挂牌价格可以看出，这个小区挂出的房子2.5万-2.7万的单价比比皆是，而且都还是比较优质的中间楼层。尽管如此，这其中有房子已经挂了7个月之久，依然没有成交。

该小区也有房子价格挂到3.5万，甚至更高，但是这种房子几乎无人问津，有的挂出快一年了，“关注人数”依旧还是0。

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甸柳新村二区：甸柳一小学区

建成于1990年，房龄34年，6层板楼。

同样以户型布局类似房源为参考，其成交价格如下：

2021年5月，3.23万/㎡；

2022年4月，3.17万/㎡；

2024年2月，2.72万/㎡；

2024年3月，2.4万/㎡；

2024年4月，2.34万/㎡；

与三里庄小区相比，甸柳新村二区房价的降幅比较缓和，三年时间降价幅度约为28%，降幅超过四分之一。

同样74㎡左右的房子，总房款差了将近70万。不知道以各位的赚钱和攒钱速度，攒够这70万需要几年？不敢想是吗？没关系，少买套学区房就相当于咱们变相赚了70万。

除此之外，山师附小、解放路一小、燕山小学……几乎所有的老破小学区都没能逃脱降价的命运。其他学区房的价格变动就不再一一列举了，各小区的情况都差不多，今时今日这种老破小二手房谁也无法独身事外。

作为曾经令无数人仰望的存在，老破小学区房的资源让人羡慕，它的价格也同样令大多数人望尘莫及。可如今这种房子貌似越来越平民化，对于老牌学区非常执着的家长来说，踮踮脚也就够到了。

可现实的情况是，一些想趁学区房行情不好来捡漏的购房者，在实地看房之后也迟迟不敢下决定，因为怕万一砸在手里以后卖不出去。

这也是导致老破小学区房横盘，价格持续阴跌的原因之一，房价越跌越不敢买。

此外，出生人口持续下降是学区房丧失涨价动力的根本原因。随着出生率不断走低，从今年开始小学入学就已经过了高峰期，各学校的招收人数及班级正式进入下降通道。特别是最近2年出生人口锐减，出现断崖式下降，幼儿园入园人数持续减少，不少园招不满学生，还有的正在面临闭园的窘境，而且这种危机终将传导到小学、中学。未来入学孩子大幅减少，对学区房的需求也会骤降，未来主动乐意当“接盘侠”的人只会越来越少。

房子失去了流通属性，自然也就减少了拥有的必要性。

再加上，目前很多新建小区划片的小学都实行集团化办学，传统老牌学区的教学理念、师资也在向这些学校转移，教育不均衡的现象正在弱化。换句话说，老破小学区的优势也终将不再强势！

学区房一头连着教育，一头连着住房。当教育优势不显，金融特性不再，单纯回归房子的居住属性，又有多少人愿意为老破小买单？